terça-feira, 8 de janeiro de 2013

Alugueis em São Paulo e Rio

De ótima matéria no Valor de hoje:


O índice Fipe/Zap, elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo em conjunto com o portal imobiliário Zap, mostra que o "yield", ou seja, o retorno mensal do aluguel em relação ao preço de mercado do imóvel, está no menor nível da série histórica do levantamento, iniciada em 2008. 

Abaixo, os retornos por região em São Paulo e no Rio (como referência, o CDI atual rende algo como 0,56% bruto ao mês - a média do ano passado foi maior - clique na imagem para aumentar).



Para quem coloca na conta do "bom negócio" que "imóvel nunca cai de preço, só sobe", olhe para os EUA dos últimos cinco anos, e boa sorte. Lembrando também que imóveis depreciam com o tempo, e a iliquidez / fricção na hora de comprar ou vender também deveria entrar na conta.

20 comentários:

Jorge Browne disse...

Sem contar que tem custo de manutenção (crescente) para o locador nada desprezível. Péssimo negócio o aluguel.

buginga disse...

Olhando esses dados fica claro que do ponto de vista do proprietário a diferença entre o yield mensal ideal (CDI + premio risco) e o que o mercado obtém atualmente é a expectativa de que a valorização dos últimos 3 anos se mantenha.
Ou, olhando de outra forma, nada de anormal: O Yield mensal só está baixo porque a valorização dos ativos imobiliários nos últimos 3 anos foi excessiva.

Moska disse...

Péssimo para o proprietário que usa o aluguel como fonte de renda...

Drunkeynesian disse...

Sim, o único problema é que só realiza o ganho da valorização quem efetivamente vende o imóvel, o que geralmente não é o caso de quem aluga pra "renda".

Moska disse...

A não ser que o indice de reajuste de aluguel siga a valorização do imóvel, mas isso não acontece...

Continua sendo mais vantajoso alugar do que comprar. E quem tiver peito vendo o imóvel agora que subiu muito e aluga outro para morar..

PS.: esse seu captcha é muito avançado, eu ja errei umas 5 vezes...

Drunkeynesian disse...

Captcha é mesmo um saco... mas tava difícil aguentar os spams, tive que repassar esse custo para os comentaristas.

Anônimo disse...

Coloca nessa analise um fundo imobiliário. E nisso a isenção de IR faz toda a diferença. Com 0,5% ao ano de custos e rentabilidade líquida de 5%/6%, indexado mais ou menos ao IPCA, se vc gostar da qualidade dos ativos, mesmo tendo uma alta relevante nesses últimos anos, ainda parece que faz muito sentido para quase todo investidor ter alguma coisa ali. Ou você vai ficar esperando os juros voltarem pros 6% reais? Tem muito fluxo por aí ainda! (CDI+Multimercado+FImob+bolsa+dolar) é a nova equação, que vai se tornar padrão para o investidor. E como tudo, cheio de armadilhas e riscos para desinvestir!
Maradona

Drunkeynesian disse...

Tem razão, ainda que, ao longo dos anos, a conta do rendimento do fundo imobiliário x yield do aluguel não feche - ou depende de valorização dos imóveis, ou de alguém pagar por um fluxo de caixa negativo. Pra este ano acho que faz todo sentido colocar a ficha.

gabrielkerr disse...

A matéria é para assinantes. Nela é feito o controle para a diferença de características dos imóveis alugados ou vendidos na mesma região?

Drunkeynesian disse...

Eles pegam os dados do FIPE/ZAP, não conheço a metodologia.

Anônimo disse...

Ou o ativo sobe ou sobe! Sem falar na vacância provável e a depreciação comendo o fluxo no médio prazo. E os administradores dos veículos estão ali para ganhar dinheiro e vão terceirizar tudo, fazendo a diferença com o passar dos anos.
Outro ponto é que essa inflação um pouco alta atrai o incauto, mas é o perigo, pelo menos para mim, no longo prazo. Andar comercial no fiofó do mundo com preço de R$15mil o metro não é NTN-B, hoje até pode parecer pelo contrato de aluguel, mas em 10 anos pode desgarrar muito.
Maradona

Frank disse...

uma obviedade não desprezível: é negócio ruim comprar agora para fruir o rendimento de aluguel, porém contudo todavia quem comprou pré-bolha (ou alta abrupta e relevante de preços, como queira...) está plena e gozozamente satisfeito com a alta do aluguel, ainda q descolada da alta do preço do ativo...

pensando no RJ, fico impressionado com yield da Barra acima de Botafogo....a Barra estará (já está) tremendamente sobre-ofertada em imóveis para os próximos 5-10 anos.

Bertin disse...

O índice FIPE/ZAP é basedado nos preços anunciados (http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/). Portanto, há uma distância entre os preços anunciados e os realmente fechados, afinal, há uma negociação entre as partes. Desta forma, a rentabilidade na realidade é ainda pior. Se descontarmos os custos de venda / compra, a rentabilidade cai ainda mais!!!

Drunkeynesian disse...

Bertin, bom ponto, mas isso deveria levar na verdade a um yield maior (assumindo que o preço de fechamento do negócio é menor do que o da primeira oferta).

Rafael Travassos disse...

Dk, é interessante o ponto, mas, na minha opinião, quem é investidor sério em imóveis para alugar busca liquidez nos seus investimentos. Você poderia comparar um imóvel que custa mais de R$ 500k nas áreas nobres citadas e seu respectivo aluguel com um imóvel comprado em regiões mais, digamos, líquidas, como o bairro da Liberdade em que há muitas universidades, imóveis bem menores e mais baratos para aquisição. Eu acredito que seja possível uma rentabilidade aceitável através do aluguel, desde que o investidor saiba o que está fazendo, como sempre.
Abraços e Parabéns pelo Blog.

Rafael

Drunkeynesian disse...

Sem dúvida, como em todo mercado tem espaço pra cherry picking. Como não sou especialista no mercado, olho a figura macro, como classe de ativo, e aí chama a atenção pelo retorno baixo.

Obrigado!

Bertin disse...

Realmente, o yield real pode ser maior de considerarmos a erosão do preço decorrente da negociação, considerando o lado do comprador. Entretanto, se considerarmos os custos da compra, tais como corretagem, taxas e tudo mais, haverá perda de rentabilidade, embora por motivos distintos. Aproveitando, parabéns pelo blog, sou leitor assíduo mas nunca havia comentado. Abraços!

Anônimo disse...

Isso sginifca apenas uma coisa:

o investidor profissional vai preferir até a poupança que rende 0,44% (na media rende o mesmo) a correr o risco num mercado travado, de altos custos, que pode desabar 50% do principal a qualquer momento.

A magica dos FIIs é que eles ainda refletem contratos antigos de 36 meses, então vai aí uma certa elasticidade na marcação a mercado. O ajuste é liquido e certo

Eu caí fora recentemente.

Delfim Bisnetto disse...

Uma colaboração tardia... A metodologia:
http://fipe.org.br/web/indices/fipezap/metodologia/%C3%8Dndice%20FipeZAP%20-%20Notas%20Metodol%C3%B3gicas%20v20110216.pdf

Acho que esse dado não presta. Os dados não são coletados das transações efetivas, mas dos anúncios do ZAP.

Acho que há vários motivos para imaginar que o vendedor de um imóvel vai superestimar mais o preço do que o locador, o que causa justamente a subestimação do rendimento.

O índice Fipe/Zap deve servir para avaliar a valorização relativa dos imóveis e dos aluguéis, mas esse dado do rendimento não me parece muito significativo.

Drunkeynesian disse...

De fato, é um índice de oferta... mas não deve ser difícil criar um modelo para ajustar à realidade. Obrigado por compartilhar!