Mais pitacos sobre a bolha imobiliária brasileira

Virou moda tentar antecipar bolhas. No caso do Brasil, muita gente tem dito que estamos vivendo em uma bolha de crédito (aqui) e uma bolha de preço de imóveis, sobretudo em São Paulo e no Rio - o exemplo dos apartamentos no Leblon a R$ 35 mil por metro quadrado é onipresente. Eu já escrevi algumas vezes sobre o tema; como a discussão anda cada vez mais quente, aí vai um sumário do que penso:

1. Para ser sucinto (e arrogante, alguns dirão): a simples presença do tema na mídia enfraquece muito a possibilidade de haver uma bolha, pelo menos em proporção catastrófica (variação da Bob Farrell rule # 9). Grandes bolhas dependem de um convencimento amplo dos participantes do mercado, do tipo: "preços de imóveis nunca vão cair", "empresas de tecnologia são a nova economia", "comprar tulipas é o caminho para a riqueza", e por aí vai. As manchetes quase diárias nos jornais, revistas e portais de internet, além de refletirem o "social mood", fazem o papel de alertar os incautos que, em outra situação, poderiam alimentar a bolha.

2. A gestora de investimentos GMO, de Boston, se especializou, ao longo de anos, no estudo de bolhas. A definição que eles usam é bastante simples: grosso modo, um determinado ativo está em bolha se seu preço real estiver acima de dois desvios-padrão de uma tendência de longo prazo. É praticamente impossível conduzir um estudo desse tipo para o Brasil, já que os dados históricos de preços de imóveis são precários e os anos de hiperinflação e indexação complicam qualquer normalização de preços. Além disso, como a taxa real de juros é muito alta, creio que a melhor comparação, para ativos, seria contra o custo de oportunidade, o nosso infame e quase imbatível CDI. Neste post eu peguei o caso de um amigo que comprou um apartamento no começo da década: a valorização parecia espetacular, mas, ainda assim, o dinheiro teria rendido mais simplesmente aplicado no overnight. É claro que a alta do preço dos imóveis foi mais acelerada nos últimos anos, mas, por enquanto, parece mais uma correção (talvez um pouco exagerada) de preços deprimidos por muito tempo. Quem acertou bem o timing pode ter ganhado alguma coisa, mas enquanto os juros por aqui andarem nos patamares atuais, sigo dizendo para quem quer que pergunte que comprar imóvel não é uma decisão que faz sentido, de um ponto de vista exclusivamente financeiro. Quando os juros caírem, conversamos novamente.

[É também maluco pensar o quanto as taxas de retorno no Brasil, quando compostas por um período razoável - cinco anos, digamos - precisam ser fabulosas para compensar o custo de oportunidade, mas isso é outra história.]

3. Há pouco mais de um ano, apliquei para o Brasil um checklist que Edward Chancellor, também da GMO, criou para verificar a formação de uma grande bolha na China. Dos dez itens, o Brasil confirmava oito. Desde então, o regime de câmbio continuou flutuante, mas, creio, a taxa de retorno dos novos investimentos só piorou, com os juros básicos subindo. Na época, eu achava que o Brasil tinha mais cara de bolha, com capa da The Economist com o Cristo Redentor decolando e tudo mais. Hoje, pelo menos o mercado de ações parece mais realista (a matéria de Capa do Valor de hoje, por exemplo, destaca as ações da Petrobras operando abaixo do valor patrimonial), mas ainda assim acho que o país não tem projetos bons o bastante para remunerar decentemente todos os investimentos privados que tem sido feitos - mais ainda para os passivos em moeda estrangeira, contratados a um câmbio que parece supervalorizado.

4. Uma das vantagens do atraso do Brasil no desenvolvimento de produtos financeiros, combinado com os juros altos, é que aqui não tem CDO, mortgage equity withdrawal, refinanciamento de hipoteca, etc, etc, etc... A possibilidade de alavancagem é bem menor do que nos mercados desenvolvidos.

Resumindo isso tudo: não acho que estamos vivendo uma bolha imobiliária, pelo menos não de forma generalizada, como vimos em boa parte do mundo. Dos preços altos, alguns vão se confirmar (terrenos na orla do Rio são de fato escassos, assim como prédios em Manhattan e Hong Kong, casas de frente pro mar em Capri, etc.), outros serão corrigidos, mas não acho que isso vá enfiar a economia num buraco. O grande ajuste de preços no Brasil vai acontecer quando o câmbio devolver a sobrevalorização, mas já cansei de errar o timing disso (coloquei dinheiro em um fundo cambial no início do ano, por exemplo) para minha opinião valer alguma coisa.