terça-feira, 4 de maio de 2010

Mercado imobiliário brasileiro: bolha à vista?

O beyondbrics comentou ontem um artigo do G1 do último dia 15, considerando a possibilidade de formação de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro, que vive dias de euforia. Minha primeira reação foi pensar que é difícil imaginar uma bolha se formando em um mercado onde a taxa de juros passa fácil dos dois dígitos. Depois, lembrei de um estudo do Edward Chancellor sobre a China que coloquei aqui, e decidir aplicar ao caso brasileiro o checklist que ele sugere para identificar uma grande bolha se formando (aqui a análise é mais específica para o mercado imobiliário brasileiro, o estudo original se aplicava a um país inteiro):

1 - Começo em uma história de crescimento plausível

Esse é moleza. Quantas vezes, nos últimos meses, não se ouviu falar que o Brasil estava, finalmente, emergindo? No caso específico do mercado imobiliário, virou moda falar em "déficit habitacional", e as empresas de construção civil, praticamente inexistentes na bolsa há cinco ou dez anos, viraram estrelas, e a atividade de emenei no setor explodiu.

2 - Fé cega na competência das autoridades

Políticos brasileiros saíram da crise de 2008 / 2009 como semideuses. Guido Mantega dá conselhos no FMI e para o secretário do tesouro americano, Henrique Meirelles virou o melhor banqueiro central do mundo e Lula... melhor nem comentar.

3 - Crescimento dos investimentos

O Brasil, em termos de proporção do PIB, ainda é um país que investe pouco (cerca de 20%). Porém, no setor imobiliário, o boom é notável, com novas construções pipocando por todo o país. Dados consolidados do setor são escassos, mas, novamente, o crescimento das construtoras é um indicador confiável para este critério.

4 - Aumento de corrupção

No Brasil? Para aprovar obras que devem sair o mais rápido possível, para aproveitar um mercado pegando fogo? Novamente, não há dados... mas é perfeitamente plausível.

5 - Crescimento da oferta de moeda

Para a conceituação das diversas medidas de oferta de moeda no Brasil, veja a nota do Banco Central. Grosso modo, M1 é a medida mais restrita de oferta de moeda (papel moeda em poder do público + depósitos à vista), e M3 é a mais ampla (inclui depósitos a prazo, cotas de fundos, etc...). Pelos últimos dados do Banco Central, M1 cresce a 18,6% na comparação ano contra ano (só deixou de crescer, desde 2003, em dezembro de 2008); M2 a 9%; M3 a 15% -- todos os crescimentos maiores que o do PIB nominal, como um bom monetarista pregaria. Há alguns dias o Banco Central iniciou um aperto monetário que deve implicar em um arrefecimento desses ritmos de crescimento, mas o saldo dos últimos anos é fortemente expansivo.

6 - Regime de câmbio fixo

Desse mal nos livramos em 1999. Trocamos a volatilidade do mercado por ajustes mais ágeis e um menor acúmulo de desequilíbrios ao longo do tempo. Um regime com o câmbio fixo supervalorizado é receita para acúmulo de empréstimos em moeda estrangeira a taxas atrativas, que viram impagáveis quando há a necessidade de uma desvalorização cambial -- ver Argentina em 2001.

7 - Crescimento do estoque de crédito

O volume total de crédito ao consumidor no país praticamente dobrou desde 2006. O estoque de crédito imobiliário, no mesmo período, foi multiplicado por quatro (partindo de uma base pífia, devemos reconhecer, e chegando num nível ainda muito baixo por comparação com qualquer outro país de nível de renda similar).

8 - Presença de risco moral

Se o conceito não existisse, teria que ser inventado para explicar algumas situações no Brasil. Para ser honesto, o tema é mundial, na medida em que os governos parecem dispostos a não deixar ninguém sofrer com más decisões de investimento.

9 - Estrutura financeira precária (projetos não geram caixa para pagar os empréstimos com os quais foram financiados)

Ainda é difícil avaliar. Por enquanto as companhias parecem estar bem, obrigado. Mas, num ambiente de juros subindo, o fim da euforia pode jogar vários projetos nessa categoria.

10 - Aumento no preço de imóveis

É do que estamos falando. Altas percentuais de dois dígitos são sintomáticas e tendem a não se sustentar no tempo.


8 / 10. Dá para acender uma luz amarela, não? A "compensação" é que há tantas outras bolhas mais gritantes do mundo que, provavelmente, o estouro delas vai ajudar a normalizar as coisas no Brasil antes que elas implodam por força própria.

2 comentários:

ART PERCEPTIONS disse...

Eu sei que não faz parte dessa lista do estudo, mas sempre achei que um indício de bolha no mercado imobiliário seria quando o preço dos imóveis subisse muito e o preço do aluguel não. Hoje em dia dá pra encontrar facilmente imóveis em que o aluguel está abaixo dos 0,5% do valor do imóvel. Por que será que o preço do aluguel caiu (não acompanhou o crescimento do preço de venda) tanto? Meu palpite é que muita gente comprou para investir e não consegue alugar. Talvez eu esteja errado e o valor do aluguel passe a subir muito em breve, aí a teoria deixaria de valer, mas acredito que tem um monte de apartamento vazio por aí.

Outro ponto que eu posso agregar é a evolução do preço do m2 lá na minha área (Tatuapé / Mooca). Há cinco anos atrás o preço do m2 de um bom apartamento residencial girava em torno de R$1500,00. Três anos atrás o preço tinha subido para R$2000,00 e todo mundo achava que os imóveis estavam super-valorizados. No final do ano passado, o mesmo m2 girava em torno de R$4500,00 para apartamentos na planta e R$5500,00 para apartamentos recém entregues. Semana passada me ofereceram um escritório na mesma região, hoje no local só existe o terreno e uma placa, o preço de pré-lançamento é de R$6500,00 o m2.

Aonde isso vai parar?

Drunkeynesian disse...

Muito bem observada a relação aluguel / preço do imóvel -- aluguel é menos afetado por especulação, portanto é um indicador mais razoável de quanto o movimento é sustentável.

Nos EUA, a regra de bolso é que você deve comprar um imóvel quando o preço é 10 vezes o aluguel anual e vender quando esse múltiplo chega a 20. Aplicando isso ao Brasil, um apartamento de R$ 500 mil estaria sobrevalorizado se o aluguel estivesse abaixo de R$ 2000 por mês, o que acho que não é o caso (pelo menos em São Paulo). Porém, o custo de oportunidade aqui é algumas vezes maior que nos EUA, o que deveria implicar em um aluguel proporcionalmente maior para que seja minimamente atrativo empatar capital em um imóvel (ao invés de aplicar em renda fixa). Se essa arbitragem acontecer, ou o preço dos aluguéis explode, ou o preço dos imóveis de fato está na lua.