quinta-feira, 21 de julho de 2011

Estacionando pelo mundo

A turma da Pratik Park, uma rede de estacionamentos aqui em São Paulo, me passou alguns dados muito interessantes que eu nem sabia que existiam: a Colliers International, uma companhia de serviços imobiliários (competidora da Cushman, Richard Ellis, JLL, etc), faz uma pesquisa de preços de estacionamento mundo afora. Para os paulistanos, que vivem reclamando do preço de estacionamento (sobretudo da alta nos últimos anos), a primeira surpresa: São Paulo, uma das cidades mais caras do mundo por outros quesitos, não aparece entre as 50 mais caras para se guardar o carro (essas são as taxas mensais, no relatório tem a mesma tabela para taxas diárias, os resultados são ligeiramente diferentes):


Na América Latina, o estacionamento médio mensal em São Paulo e no Rio ainda é menor do que em Buenos Aires:


A Pratik também cruzou os dados dessa pesquisa com outro trabalho da Colliers, que agrega dados de imóveis comerciais. Um dos resultados é a seguinte regressão*, que apontaria, caso o padrão mundial fosse seguido por aqui (se é que há um padrão válido para a relação entre esses dois dados), para uma mensalidade de estacionamento de cerca de R$ 1,300 no Rio e em São Paulo - e estaria construído um case quase perfeito para banqueiros tentarem vender esse tipo de negócio para estrangeiros. Pode-se argumentar também que os preços de aluguéis que subiram demais e estão fora do lugar, o tempo dirá.


Muito obrigado à Pratik pelos dados e análises. O modesto espaço está aberto para outras visões sobre o assunto.

* Observações da Pratik sobre esses dados:



1) As séries possuem bases temporais com uma pequena defasagem: mensalidades de estacionamento do 1o semestre de 2011 e valores de locação comercial do 2o semestre de 2010. No entanto, a expectativa para o fechamento dos dados de locação comercial em SP e RJ no 1o semestre de 2011 é de um novo aumento, relativamente maior que em outras cidades do mundo, reforçando a defasagem.


2) A variação de preços de locação é mais "granular" do que mensalidades de estacionamento. Em outras palavras, em um mesmo quarteirão, pode haver grandes variações no preço de locações comerciais (dependendo da idade do empreendimento, tecnologias envolvidas, ...), enquanto os estacionamentos tendem a ter o mesmo preço (mais "comoditizado", mais fácil de trocar). Exemplificando: o levantamento da Colliers leva em consideração centros comerciais, edificios novos/seminovos, padrão AAA. O resultado de São Paulo, por exemplo, é um valor médio de R$86 por m² para locação e mensalidade de estacionamento a R$272. Ao lado desse prédio modelo, pode haver um prédio extremamente bem localizado, porém mais antigo, o que leva o valor de locação para algo em torno de R$55 por m², por exemplo. E os usuários desse edifício estarão sujeitos aos mesmos R$272 para mensalidade do estacionamento.
De todo modo, mesmo para esses valores de locação, o ponto de SP fica muito aquém da "tendência mundial".

6 comentários:

Gian disse...

É impressão minha ou o essa pesquisa está considerando que a moeda argentina é o dólar?

Drunkeynesian disse...

Ele usa pra outros países, também... deve ser metodologia da pesquisa, provavelmente pediram para os pesquisados já responderem o preço convertido para dólar.

Danilo disse...

Acho que o mercado de estacionamento é uma balança, consequência dos desequilíbrios no Brasil: de um lado, um espaço extremamente valorizado (cujo investidor acaba recebendo pouco pelo capital colocado (assumindo os atuais valores de imóveis, sem entrar no mérito de bolha ou nao)); de outro, uma renda per capita baixa. Ou seja, pra quem recebe, é pouco; pra quem paga, é muito...

Danilo disse...

Outra conta interessante que fiz outro dia: por dia, a cidade de SP emplaca mais de 1000 veículos. A área ocupada por um carro é, na media, de 12 m². Ou seja, por dia, SP tem que arranjar 12.000 m² de espaço "novo" para guardar esses veículos, o equivalente a um quarteirão grande (grosso modo, 120m x 100m). Como se "cria" um quarteirão por dia? Como nao impactar preço de estacionamento?
Se pensarmos em trânsito, piora. Os veículos em movimento acabam ocupando mais de 12 m² (pela distancia entre eles), ou seja, mais de um quarteirão por dia... Hehe

Urban Demographics disse...

òtimo post! fiz questão de 'passar adiante!

Drunkeynesian disse...

Mérito maior da Pratik e da Colliers. Muito interessante o seu blog, logo coloco na lista aí do lado.