quarta-feira, 31 de agosto de 2011
Paradigmas quebrados
E o Banco Central do Brasil promoveu um cavalo de pau nos juros, mais radical do que o mercado esperava (depois do já radical ajuste de expectativas ocorrido durante agosto). Esqueçamos a história de banco central independente, de metas de inflação, de função de reação, de conservadorismo... Acabamos de nos juntar ao "pós-modernismo" em política monetária, e, ao que parece, a história de dona Dilma levar os juros reais a 2% no final do mandato começa a ser tentada. Os do mercado financeiro podem apertar os cintos, será uma longa e estranha jornada. No mundo real, por enquanto, nada de novo, mas se de fato estivermos assistindo ao início de uma mudança brutal no patamar dos juros, muita coisa nos preços absolutos e relativos de ativos vai mudar. Mais sobre o tema, ad nauseam, nos próximos dias, meses, anos...
Ações para Punks
A fabulosa cervejaria escocesa Brew Dog está levantando capital - de forma pouco convencional, como não poderia deixar de ser para uma companhia que alega ser a cura para um mercado doente e que lançou, para o casamento do príncipe William, a Royal Virility Performance, uma India Pale Ale reforçada com 1/3 de comprimido de Viagra por garrafa. A oferta deve levantar pouco mais de 2 milhões de libras, e, infelizmente, é limitada para residentes do Reino Unido.
Breve comentário sobre o Copom de hoje e os juros no Brasil
O governo brasileiro segue se comportando como um fundo macro: agora resolveu prever uma recessão mundial e, mais do que isso, agir com base nessa premissa. Promoveu uma nova rodada de ajuste fiscal, que, em sua essência, simplesmente reconhece que a arrecadação deste ano foi melhor do que a esperada e que a meta anterior seria atingida em setembro ou outubro - o excedente, que depende de pouco ou nenhum esforço adicional, foi acrescido à "nova meta". Os compromissos para o futuro distante ficam para serem testados, até porque se, de fato aparecer uma recessão, a política deveria voltar a ser expansionista (anticíclica). Avisados os russos, o Banco Central deve hoje incorporar no seu discurso e na sua intenção de política monetária futura o "aperto" equivalente ao novo "esforço" fiscal, e sinalizar não só o fim do ciclo atual de altas nos juros, mas um novo ciclo na direção oposta. De alguma forma, todos torcem para um novo choque deflacionista, como o de 2008.
Mais curiosa do que esses desenvolvimentos foi a reação do mercado que, avisado ou não, resolveu por um tempo deixar de lado a inflação rodando a 7.2% ao ano (esse provavelmente será o IPCA acumulado nos doze meses que terminam em agosto) e promoveu Mantega & sua trupe da condição de "gastadores" para a de "fiscalistas". Os juros futuros desabaram, e é esperado que sigam caindo.
Algum leitor mais atento, antecipando uma crítica e lembrando das inúmeras vezes em que pedi coragem do país para baixar os juros, deve estar estranhando o tom deste texto, com alguma razão. Eu imaginava uma convergência por outros meios: ou com a inflação caindo (por algum choque) e algumas medidas de desindexação acompanhando, ou, em caso de uma nova recessão mundial, com cortes mais ousados do que os de 2008, partindo de um patamar inicial mais baixo. O fato é que, durante agosto, nada disso aconteceu (sim, os mercados ensaiaram um pânico, mas nos últimos dias este parece ter se afastado), e mercado e governo passaram a compartilhar a mesma visão de futuro, algo muito raro por aqui.
É possível que de fato estejamos presenciando o início de uma revolução, e toda revolução, como bem lembra o Tony Judt, tem vencedores e derrotados: teriam perdido os que apostam que "desta vez nunca é diferente" e ganhariam os visionários ou insiders - estes aparentemente presentes em grandes volumes. Também é possível que em mais algumas semanas acabe o affair do mercado com o governo, e muitos passem a questionar a viabilidade do "plano Dilma". No fundo, o que me parece certo e difícil de admitir para alguns é que, possivelmente com erros de timing, a previsão de uma nova recessão global vai se mostrar acertada, e que, ao seu estilo atrapalhado, o Brasil parece ter dado alguns passos irreversíveis na direção de juros compatíveis com o resto do mundo. É tolo contar história antes do acontecido e previsões são, geralmente, atiradas ao lixo em pouco tempo. Ainda assim, acredito que, nos finais dos próximos anos, os juros por aqui estarão mais baixos do que começaram, e Dilma e sua equipe poderão ostentar esse mérito por muito tempo.
P.S. Com juros sensivelmente mais baixos e o PIB nominal crescendo a, digamos, 7% ao ano, a trajetória da dívida / PIB é escandalosamente cadente, o que alimentaria juros mais baixos.
P.P.S. Ontem o Gustavo Franco disse que a situação fiscal do Brasil é parecida com a da Grécia. Descartando a possibilidade de um ex-presidente do Banco Central e doutor por Harvard ser burro, sobra a hipótese de uma má fé retórica. A Grécia daria umas duas ou três ilhas para ter a possibilidade de emitir dívida em moeda local e a capacidade de arrecadação e crescimento do Brasil.
P.P.P.S. Este era para ser um texto de um parágrafo. Churchill: "Perdoe pela carta longa, não tive tempo de escrever uma curta."
Mais curiosa do que esses desenvolvimentos foi a reação do mercado que, avisado ou não, resolveu por um tempo deixar de lado a inflação rodando a 7.2% ao ano (esse provavelmente será o IPCA acumulado nos doze meses que terminam em agosto) e promoveu Mantega & sua trupe da condição de "gastadores" para a de "fiscalistas". Os juros futuros desabaram, e é esperado que sigam caindo.
Algum leitor mais atento, antecipando uma crítica e lembrando das inúmeras vezes em que pedi coragem do país para baixar os juros, deve estar estranhando o tom deste texto, com alguma razão. Eu imaginava uma convergência por outros meios: ou com a inflação caindo (por algum choque) e algumas medidas de desindexação acompanhando, ou, em caso de uma nova recessão mundial, com cortes mais ousados do que os de 2008, partindo de um patamar inicial mais baixo. O fato é que, durante agosto, nada disso aconteceu (sim, os mercados ensaiaram um pânico, mas nos últimos dias este parece ter se afastado), e mercado e governo passaram a compartilhar a mesma visão de futuro, algo muito raro por aqui.
É possível que de fato estejamos presenciando o início de uma revolução, e toda revolução, como bem lembra o Tony Judt, tem vencedores e derrotados: teriam perdido os que apostam que "desta vez nunca é diferente" e ganhariam os visionários ou insiders - estes aparentemente presentes em grandes volumes. Também é possível que em mais algumas semanas acabe o affair do mercado com o governo, e muitos passem a questionar a viabilidade do "plano Dilma". No fundo, o que me parece certo e difícil de admitir para alguns é que, possivelmente com erros de timing, a previsão de uma nova recessão global vai se mostrar acertada, e que, ao seu estilo atrapalhado, o Brasil parece ter dado alguns passos irreversíveis na direção de juros compatíveis com o resto do mundo. É tolo contar história antes do acontecido e previsões são, geralmente, atiradas ao lixo em pouco tempo. Ainda assim, acredito que, nos finais dos próximos anos, os juros por aqui estarão mais baixos do que começaram, e Dilma e sua equipe poderão ostentar esse mérito por muito tempo.
P.S. Com juros sensivelmente mais baixos e o PIB nominal crescendo a, digamos, 7% ao ano, a trajetória da dívida / PIB é escandalosamente cadente, o que alimentaria juros mais baixos.
P.P.S. Ontem o Gustavo Franco disse que a situação fiscal do Brasil é parecida com a da Grécia. Descartando a possibilidade de um ex-presidente do Banco Central e doutor por Harvard ser burro, sobra a hipótese de uma má fé retórica. A Grécia daria umas duas ou três ilhas para ter a possibilidade de emitir dívida em moeda local e a capacidade de arrecadação e crescimento do Brasil.
P.P.P.S. Este era para ser um texto de um parágrafo. Churchill: "Perdoe pela carta longa, não tive tempo de escrever uma curta."
Paros, Naxos e Ios por um fiscal igual ao do Brasil. |
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segunda-feira, 29 de agosto de 2011
sexta-feira, 26 de agosto de 2011
Som da Sexta - Hiromi Uehara
Descoberta (só pra mim, claro - ela já tem quase 10 anos de carreira) do Newport Jazz, uma pianista japonesa, protegida do Ahamd Jamal em Berklee.
quinta-feira, 25 de agosto de 2011
Gráfico do dia - os donos da cerveja
Do professor Philip H. Howard, da Michigan State University. Dica do Balu. No link tem uma versão com mais zoom.
quarta-feira, 24 de agosto de 2011
De volta
Voltando para um mundo financeiro que parece mais realista. Ah, a GWI aprontou de novo - não vou conseguir segurar um "eu já sabia". Dadas as dificuldades intrínsecas de uma volta ao trabalho depois de 20 dias de férias, o movimento por aqui deve ser lento esta semana, mas ao poucos o ritmo normal se reestabelece.
segunda-feira, 22 de agosto de 2011
Paul Krugman, estrela do cinema
Paul Krugman fez um cameo na comédia Get Him to the Greek (por aqui, O Pior Trabalho do Mundo), de 2010. Ele contracena com Jonah Hill, o famoso gordinho de Superbad. Vale ver o filme inteiro, o personagem de Russell Brand, Aldous Snow, é excelente, e a dupla rende boas risadas.
sexta-feira, 19 de agosto de 2011
quinta-feira, 18 de agosto de 2011
Como o exército dos EUA transmite informação
Dentre outros meios, com apresentações em PowerPoint escritas em Comic Sans. Mais no Gizmodo. Se Edward Tufte, Gustavo Franco e a turma do Anti PowerPoint Party passarem por aqui, podem começar a bater a cabeça na quina da mesa.
quarta-feira, 17 de agosto de 2011
Economia é pop
Alguns meses atrás, Yann Giraud, do History of Economics Playground, investigou a aparição de um livro de economia no seriado Cold Case. Um amigo dele pensou tratar-se do clássico Economics, do Paul Samuelson, mas ele foi ver o episódio e descobriu que, na verdade, a aparição ilustre era de um livro chamado Essential Economics, de um tal A. Smith Pond. Nos comentários, eu observei que a obra do Samuelson aparece na capa do disco Rah, do cantor de jazz Mark Murphy:
Economics, como diz o post do Yann, é um ícone da cultura americana: segundo a Wikipedia, está em sua 19ª edição, tendo vendido algo como 4 milhões de cópias, em 40 línguas.
Mark Murphy é um ótimo cantor que, ainda que não muito conhecido, está na estrada há mais de 50 anos, ainda na ativa. Do Rah, uma versão de My Favorite Things:
Economics, como diz o post do Yann, é um ícone da cultura americana: segundo a Wikipedia, está em sua 19ª edição, tendo vendido algo como 4 milhões de cópias, em 40 línguas.
Mark Murphy é um ótimo cantor que, ainda que não muito conhecido, está na estrada há mais de 50 anos, ainda na ativa. Do Rah, uma versão de My Favorite Things:
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segunda-feira, 15 de agosto de 2011
Margin Call, o filme
Para quem ainda aguenta filmes sobre a crise, esse parece bom. Estréia em 21 de outubro, nos EUA.
sexta-feira, 12 de agosto de 2011
Som da Sexta - Stephane Wrembel
Para quem, como eu, ficou se perguntando de quem era aquela música à la Django Reinhardt que toca ao fundo de uma porção de cenas do Meia-Noite em Paris, do Woody Allen. Mais do cara aqui (ele já tinha colocado uma música em outro filme de Allen, Vicky Cristina Barcelona).
quinta-feira, 11 de agosto de 2011
Gráfico do dia - gado
Talvez para vingar a época em que bois eram escondidos e o exército era chamado para caçá-los, o Brasil tem hoje mais de um boi ou vaca por habitante, o maior rebanho do mundo (gráfico da The Economist):
I got pigs, I got horses, I got cows
I got sheep, I got all livestock, I got all livestock
I got all livestock
Rock Island Line - Kelly Pace. Versão do Johnny Cash aqui.
I got pigs, I got horses, I got cows
I got sheep, I got all livestock, I got all livestock
I got all livestock
Rock Island Line - Kelly Pace. Versão do Johnny Cash aqui.
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quarta-feira, 10 de agosto de 2011
Melhor cena de uma mesa de trading do cinema
Do filmaço A Última Noite (25th Hour), de 2002, do Spike Lee. Apela pra alguns clichês, mas todo mundo que já frequentou o ambiente por um tempo vai identificar pelo menos meia dúzia dos tipos retratados.
P.S. Bons tempos em que um número de 138 mil para o payroll report era visto como ruim.
P.S. Bons tempos em que um número de 138 mil para o payroll report era visto como ruim.
terça-feira, 9 de agosto de 2011
Capitalismo no pós-guerra, via desenhos animados
Estava zapeando na TV há uns dias e parei na Cartoon Network, que estava passando uma sequência dos fantásticos desenhos da Warner feitos nos anos de 1950 (Looney Tunes). Comecei a ver um chamado By Word of Mouse, de 1954 (o título em Português é totalmente diferente, não vou lembrar). Começa com uma família de ratinhos alemães reunidos em volta do pai (Hans), que conta, em flashback, da sua visita a um primo que mora nos EUA. Chegando lá, Hans se impressiona com a massa de consumidores e opções de compras e é levado pelo primo a uma universidade (Putnell University, não captei a referência), onde um professor-rato fala das vantagens da livre concorrência e do consumo em massa. O professor conclui: "All this raised our standard of living to the highest in the world!"
O cartoon é uma peça tão óbvia de propaganda capitalista do pós-guerra que fui pesquisar qual era a origem. Ocorre que By Word of Mouse é o primeiro de três episódios encomendados a Warner pela Alfred P. Sloan Foundation, do lendário ex-presidente da General Motors que a batizou com seu nome. Os seguintes estão no YouTube e têm páginas na Wikipedia, talvez por serem mais populares - têm como protagonistas os mais carismáticos Frajola [Sylvester] e Hortelino Troca-Letras [Elmer Fudd].
Heir-Conditioned (1955) - Frajola herda três milhões de dólares, e é assessorado pelo Hortelino, que defende o investimento em companhias que pagam bons dividendos, geram inovações e melhor padrão de vida.
Yankee Dood It (1956) - Hortelino é o líder de um grupo de duendes que decide convencer um sapateiro a abandonar o trabalho artesanal (que contava com ajuda dos duendes) e migrar para a manufatura.
O cartoon é uma peça tão óbvia de propaganda capitalista do pós-guerra que fui pesquisar qual era a origem. Ocorre que By Word of Mouse é o primeiro de três episódios encomendados a Warner pela Alfred P. Sloan Foundation, do lendário ex-presidente da General Motors que a batizou com seu nome. Os seguintes estão no YouTube e têm páginas na Wikipedia, talvez por serem mais populares - têm como protagonistas os mais carismáticos Frajola [Sylvester] e Hortelino Troca-Letras [Elmer Fudd].
Heir-Conditioned (1955) - Frajola herda três milhões de dólares, e é assessorado pelo Hortelino, que defende o investimento em companhias que pagam bons dividendos, geram inovações e melhor padrão de vida.
Yankee Dood It (1956) - Hortelino é o líder de um grupo de duendes que decide convencer um sapateiro a abandonar o trabalho artesanal (que contava com ajuda dos duendes) e migrar para a manufatura.
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segunda-feira, 8 de agosto de 2011
Dismal science, em palavras cruzadas
Grande ilustração do designer Serifcan Özcan para um artigo de Brad DeLong na Bloomberg. Do mesmo artista, este site tem algumas fotos muito bonitas; este, outros trabalhos de design.
sexta-feira, 5 de agosto de 2011
Som da Sexta - Avishai Cohen (o do trompete)
Claro que existem dois músicos de jazz, ambos nascidos em Israel, com o mesmo nome - um é o baixista, que esteve no Brasil há alguns meses; este é o trompetista, que se apresenta domingo no lendário Newport Jazz Festival (pra isso, entre outras coisas, servem as férias) e aqui lidera um trio pouco usual, acompanhado de baixo e bateria.
quinta-feira, 4 de agosto de 2011
quarta-feira, 3 de agosto de 2011
Férias Drunkeynesian
O escriba entra em férias hoje, devendo retornar na última semana do mês. O roteiro inclui países pobres, esses miseráveis, como EUA e Grécia. Trarei notícias frescas e análises empíricas do declínio do império, inspiradas no guru Jason Vieira.
Deixei alguns posts programados para esse tempo, coisas leves, que acabam ficando pra trás quando se acompanha o noticiário. Espero que sejam de algum proveito (e que sejam publicados, apesar da minha ignorância tecnológica).
Deixei os comentários sem moderação, o que significa que provavelmente vou ter que apagar algumas dezenas de spams do post do Chuck Norris. Na volta respondo os demais.
Despeço-me com uma frase para reflexão, do Douglas Adams:
Bom resto de agosto a todos!
Deixei alguns posts programados para esse tempo, coisas leves, que acabam ficando pra trás quando se acompanha o noticiário. Espero que sejam de algum proveito (e que sejam publicados, apesar da minha ignorância tecnológica).
Deixei os comentários sem moderação, o que significa que provavelmente vou ter que apagar algumas dezenas de spams do post do Chuck Norris. Na volta respondo os demais.
Despeço-me com uma frase para reflexão, do Douglas Adams:
“Existe uma teoria que diz que, se um dia alguém descobrir exatamente para que serve o Universo e por que ele está aqui, ele desaparecerá instantaneamente e será substituído por algo ainda mais estranho e inexplicável. Existe uma segunda teoria que diz que isso já aconteceu”.
Bom resto de agosto a todos!
Prevendo bolhas usando palavras
Dois irlandeses perceberam, em um estudo com quatro anos de dados (limitado, portanto) que jornalistas financeiros tendem a usar um vocabulário mais homogêneo no mercado em alta; o contrário, nas baixas. Um resumo na The Economist, o paper está aqui.
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Atualizando os pitacos sobre a bolha imobiliária
O post que escrevi há pouco menos de um mês sobre a possível bolha imobiliária no Brasil foi, provavelmente, o mais lido (e, seguramente, o mais comentado) da curta história deste blog. Como preciso atrair audiência para vender o blog enquanto a bolha 2.0 não estoura atualizar os caros leitores, aí vai uma sequência de alguns tópicos revisitados, aproveitando coisas que descobri e alguns valiosos comentários.
1. O trabalho mais interessante que vi sobre mercado imobiliário no Brasil nesse tempo foi esse estudo, produzido pelo coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE), o professor João da Rocha Lima Júnior. Mais interessante ainda foi descobrir que existe tal entidade e atestar, mais uma vez, o tamanho da ignorância. Não consegui descobrir quando foi fundado e não lembro da existência dele no tempo em que frequentei a Escola (até 2002), então imagino que seja coisa relativamente recente. O núcleo tem hoje 18 pesquisadores e uma produção bastante consistente, em muitas áreas relacionadas ao mercado imobiliário. Os amigos engenheiros consultados disseram que o professor Lima Jr é muito respeitado na área; enfim, fica mais do que recomendada uma boa visita ao site do núcleo e o acompanhamento das publicações deles.
Voltando ao estudo: o professor começa fazendo questão de deixar claro que "bolhas de mercado não podem ser projetadas, nem em escala de valorização inadequada, nem em prazo para aparecer e desvanecer". Já ganha pontos: uma coisa é enxergar uma bolha, outra é tentar identificar onde ela começa e termina. Para ele, a variação nos preços de imóveis devem ser explicadas por cinco fatores estruturais: (i) o preço dos terrenos, (ii) os custos de obtenção do direito de construir, (iii) o crescimento dos custos acima do INCC, (iv) o crescimento dos custos de construção devido à natureza dos processos utilizados no mercado e (v) as margens de segurança colocadas pelas construtoras. Ele acredita que, a partir do início deste ano, os preços descolaram claramente dos custos reais de construção, enquanto os outros fatores ficaram mais ou menos fixos.
Daí a achar que esse descolamento é o início de uma bolha é uma questão de semântica. O professor diz que uma bolha depende de três fatores: crédito irresponsável, investidores desinformados e forte presença de capital especulativo, reconhecendo que, no caso brasileiro, apenas o segundo é claro. A alta dos preços, desacompanhada de uma alta equivalente nos aluguéis, fez com que o retorno esperado para o investimento em imóveis seja muito baixa (mais adiante), com o lucro dependendo da revenda do imóvel a um preço mais alto, para alguém que preste ainda menos atenção nos fluxos futuros - a definição clássica da the greater fool theory.
Quanto às taxas de retorno, o estudo tem várias simulações. uma delas leva em conta a compra de um imóvel comercial em construção (entrega em três anos) ao preço teórico de R$ 8.700 por metro quadrado, que, considerando os valores de aluguel correntes, equivaleria a um fluxo com retorno bruto anual de 10% (acima da inflação) para o investimento, por 20 anos. Os 10%, com premissas ideais (aluguéis seguindo o IGP-M, sem períodos com o imóvel vago, sem investimentos adicionais no imóvel, etc) e descontado o imposto de renda e outros custos implícitos na espera da obra, viram 5,76% ao ano.Com premissas menos ideais, considerando variações não favoráveis nos aluguéis e no tempo do imóvel vazio, os retornos reais ficariam perto de 3,5% ao ano. Para todos esses cálculos, a maior parte do retorno calculado é o valor do imóvel no final dos vinte anos (nas simulações, esse valor apenas acompanha a inflação no período), e aí voltamos para a greater fool theory: com todos os riscos no período, só vale comprar se, amanhã ou daqui a vinte anos, aparecer alguém disposto a pagar mais. Levando em conta o custo de oportunidade, muito mais: se o imóvel dobrar de preço real no período de 20 anos, o retorno terá sido algo como 7,5% ao ano acima da inflação, enquanto um título do governo terá pagado algo como 6,25%.
O exercício acima é teórico, e parte de um preço por metro quadrado arbitrário - alto para algumas regiões, mas que já ficou para trás em muitos casos. A conclusão é que muito do dinheiro que foi investido no setor nos últimos anos muito provavelmente não será remunerado de forma a compensar os riscos envolvidos (isso deve valer para muita coisa no Brasil, mais ainda se o investidor converteu moeda estrangeira para entrar aqui, mas isso é outra história). Se isso, junto com uma eventual fuga para liquidez, desaquecimento da economia ou mesmo queda nos aluguéis quando o aumento da oferta de novos imóveis for sentido no mercado provocará um estouro de bolha, é discutível: no geral a alavancagem do comprador de imóveis no Brasil é baixa (os recursos são provenientes, em sua maioria, de poupança prévia, e não do crédito); achar que comprar imóveis nos níveis de preços atuais é bom investimento requer achar que haverá mais uma rodada de reprecificação no mercado - talvez possível, mas, a meu ver, pouco provável.
Para os interessados no assunto, recomendo fortemente a leitura do trabalho inteiro, lá tem todo o racional e os resultados de todas as simulações rodadas para os resultados acima.O NRE lançou, em outubro do ano passado, um livro sobre análise de investimentos em real estate; pela qualidade dos insights que descrevi acima, dá para recomendar antes de ler, também.
2. No post passado, eu mencionei um caso anedótico de um apartamento comprado em 2001, cuja variação de preço foi de 223%, contra quase 290% do CDI acumulado no período. Leitores atentos notaram, com toda razão, que a besta aqui esqueceu de colocar na conta os eventuais aluguéis recebidos nesses anos e a aplicação deles no CDI. Refazendo rapidamente a conta, considerando um aluguel inicial anual de 7% do valor do imóvel, correção anual pelo IGP-M e nenhum mês vago, o proprietário teria recebido, entre aluguéis e juros da aplicação, algo como mais 1,5 vez o valor inicial do investimento - e a conclusão sobre o retorno muda radicalmente. Vou colocar um update no post antigo e me aplicar algumas dezenas de chibatadas.
3. Um leitor que está pesquisando o assunto recomendou este paper, publicado pelo FMI em 2001, como um bom ponto de partida. Não consegui ler ainda, mas também fica recomendado.
4. Alguns leitores citaram o risco, no caso brasileiro, da securitização de recebíveis ligados ao mercado imobiliário (CRIs, FIDCs, etc). Não acho que se assemelhe ao caso americano, já que aqui essas operações são feitas sem alavancagem adicional e o mercado de derivativos de crédito é inexistente - na prática, trata-se de uma transferência de um valor presente descontado, sem multiplicação dos riscos. O Alexandre notou também que aqui, ao contrário de em muitos mercados desenvolvidos, parte substancial do risco dos empréstimos fica na carteira dos próprios bancos, que teriam, portanto, incentivos para uma análise de crédito mais criteriosa.
5. Dois blogs têm feito um bom trabalho ao acompanhar o mercado imobiliário brasileiro e temas a ele relacionados: o Housing Market BR e o Bolha Imobiliária no Brasil (mais tendencioso, evidentemente). Ficam aqui recomendados; quem souber de mais algum, me avise.
1. O trabalho mais interessante que vi sobre mercado imobiliário no Brasil nesse tempo foi esse estudo, produzido pelo coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE), o professor João da Rocha Lima Júnior. Mais interessante ainda foi descobrir que existe tal entidade e atestar, mais uma vez, o tamanho da ignorância. Não consegui descobrir quando foi fundado e não lembro da existência dele no tempo em que frequentei a Escola (até 2002), então imagino que seja coisa relativamente recente. O núcleo tem hoje 18 pesquisadores e uma produção bastante consistente, em muitas áreas relacionadas ao mercado imobiliário. Os amigos engenheiros consultados disseram que o professor Lima Jr é muito respeitado na área; enfim, fica mais do que recomendada uma boa visita ao site do núcleo e o acompanhamento das publicações deles.
Voltando ao estudo: o professor começa fazendo questão de deixar claro que "bolhas de mercado não podem ser projetadas, nem em escala de valorização inadequada, nem em prazo para aparecer e desvanecer". Já ganha pontos: uma coisa é enxergar uma bolha, outra é tentar identificar onde ela começa e termina. Para ele, a variação nos preços de imóveis devem ser explicadas por cinco fatores estruturais: (i) o preço dos terrenos, (ii) os custos de obtenção do direito de construir, (iii) o crescimento dos custos acima do INCC, (iv) o crescimento dos custos de construção devido à natureza dos processos utilizados no mercado e (v) as margens de segurança colocadas pelas construtoras. Ele acredita que, a partir do início deste ano, os preços descolaram claramente dos custos reais de construção, enquanto os outros fatores ficaram mais ou menos fixos.
Daí a achar que esse descolamento é o início de uma bolha é uma questão de semântica. O professor diz que uma bolha depende de três fatores: crédito irresponsável, investidores desinformados e forte presença de capital especulativo, reconhecendo que, no caso brasileiro, apenas o segundo é claro. A alta dos preços, desacompanhada de uma alta equivalente nos aluguéis, fez com que o retorno esperado para o investimento em imóveis seja muito baixa (mais adiante), com o lucro dependendo da revenda do imóvel a um preço mais alto, para alguém que preste ainda menos atenção nos fluxos futuros - a definição clássica da the greater fool theory.
Quanto às taxas de retorno, o estudo tem várias simulações. uma delas leva em conta a compra de um imóvel comercial em construção (entrega em três anos) ao preço teórico de R$ 8.700 por metro quadrado, que, considerando os valores de aluguel correntes, equivaleria a um fluxo com retorno bruto anual de 10% (acima da inflação) para o investimento, por 20 anos. Os 10%, com premissas ideais (aluguéis seguindo o IGP-M, sem períodos com o imóvel vago, sem investimentos adicionais no imóvel, etc) e descontado o imposto de renda e outros custos implícitos na espera da obra, viram 5,76% ao ano.Com premissas menos ideais, considerando variações não favoráveis nos aluguéis e no tempo do imóvel vazio, os retornos reais ficariam perto de 3,5% ao ano. Para todos esses cálculos, a maior parte do retorno calculado é o valor do imóvel no final dos vinte anos (nas simulações, esse valor apenas acompanha a inflação no período), e aí voltamos para a greater fool theory: com todos os riscos no período, só vale comprar se, amanhã ou daqui a vinte anos, aparecer alguém disposto a pagar mais. Levando em conta o custo de oportunidade, muito mais: se o imóvel dobrar de preço real no período de 20 anos, o retorno terá sido algo como 7,5% ao ano acima da inflação, enquanto um título do governo terá pagado algo como 6,25%.
O exercício acima é teórico, e parte de um preço por metro quadrado arbitrário - alto para algumas regiões, mas que já ficou para trás em muitos casos. A conclusão é que muito do dinheiro que foi investido no setor nos últimos anos muito provavelmente não será remunerado de forma a compensar os riscos envolvidos (isso deve valer para muita coisa no Brasil, mais ainda se o investidor converteu moeda estrangeira para entrar aqui, mas isso é outra história). Se isso, junto com uma eventual fuga para liquidez, desaquecimento da economia ou mesmo queda nos aluguéis quando o aumento da oferta de novos imóveis for sentido no mercado provocará um estouro de bolha, é discutível: no geral a alavancagem do comprador de imóveis no Brasil é baixa (os recursos são provenientes, em sua maioria, de poupança prévia, e não do crédito); achar que comprar imóveis nos níveis de preços atuais é bom investimento requer achar que haverá mais uma rodada de reprecificação no mercado - talvez possível, mas, a meu ver, pouco provável.
Para os interessados no assunto, recomendo fortemente a leitura do trabalho inteiro, lá tem todo o racional e os resultados de todas as simulações rodadas para os resultados acima.O NRE lançou, em outubro do ano passado, um livro sobre análise de investimentos em real estate; pela qualidade dos insights que descrevi acima, dá para recomendar antes de ler, também.
2. No post passado, eu mencionei um caso anedótico de um apartamento comprado em 2001, cuja variação de preço foi de 223%, contra quase 290% do CDI acumulado no período. Leitores atentos notaram, com toda razão, que a besta aqui esqueceu de colocar na conta os eventuais aluguéis recebidos nesses anos e a aplicação deles no CDI. Refazendo rapidamente a conta, considerando um aluguel inicial anual de 7% do valor do imóvel, correção anual pelo IGP-M e nenhum mês vago, o proprietário teria recebido, entre aluguéis e juros da aplicação, algo como mais 1,5 vez o valor inicial do investimento - e a conclusão sobre o retorno muda radicalmente. Vou colocar um update no post antigo e me aplicar algumas dezenas de chibatadas.
3. Um leitor que está pesquisando o assunto recomendou este paper, publicado pelo FMI em 2001, como um bom ponto de partida. Não consegui ler ainda, mas também fica recomendado.
4. Alguns leitores citaram o risco, no caso brasileiro, da securitização de recebíveis ligados ao mercado imobiliário (CRIs, FIDCs, etc). Não acho que se assemelhe ao caso americano, já que aqui essas operações são feitas sem alavancagem adicional e o mercado de derivativos de crédito é inexistente - na prática, trata-se de uma transferência de um valor presente descontado, sem multiplicação dos riscos. O Alexandre notou também que aqui, ao contrário de em muitos mercados desenvolvidos, parte substancial do risco dos empréstimos fica na carteira dos próprios bancos, que teriam, portanto, incentivos para uma análise de crédito mais criteriosa.
5. Dois blogs têm feito um bom trabalho ao acompanhar o mercado imobiliário brasileiro e temas a ele relacionados: o Housing Market BR e o Bolha Imobiliária no Brasil (mais tendencioso, evidentemente). Ficam aqui recomendados; quem souber de mais algum, me avise.
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terça-feira, 2 de agosto de 2011
O fim da era do petróleo?
A Arábia Saudita anunciou hoje que vai construir um novo edifício mais alto do mundo, em Jeddah. Ainda não se sabe a altura exata, mas o prédio será pelo menos 173 metros mais alto do que o Burj Khalifa, de Dubai, e deve passar dos 1000 metros. A sina dos construtores dos edifícios mais altos do mundo é contada aqui; já tinha falado do tema quando o Burj Khalifa ficou pronto.
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Frases do dia - furando o bolo
Delfim Netto, em entrevista para a ValorInveste:
Em algum momento o senhor acreditou ou defendeu aquele famoso aumento do bolo para depois repartir. Aquilo, naquele momento, fazia sentido?
É uma relação muito interessante com o Fernando Henrique. As pessoas imaginam que nós somos adversários, mas na verdade nós temos ligações há 60 anos. Nós dois fomos representantes dos assistentes, eu como suplente dele, no conselho universitário. Acho que em 1962, por aí. Essa ideia de fazer o bolo crescer para depois distribuir, eu acho que é uma invenção do Fernando Henrique quando ele pensava que era socialista. E era um processo político, porque ela implica em uma estupidez enorme. Como é que um Estado que usa o mercado pode na verdade produzir um crescimento sem consumo? Só um Estado centralizado. O Estado brasileiro nunca foi economicamente centralizado. Pelo contrário. Esse é um slogan para combate político que tem em si uma coisa que é impossível de ser feita. A não ser na cabeça de socialistas.
Mais essa pro FHC se defender...
Em algum momento o senhor acreditou ou defendeu aquele famoso aumento do bolo para depois repartir. Aquilo, naquele momento, fazia sentido?
É uma relação muito interessante com o Fernando Henrique. As pessoas imaginam que nós somos adversários, mas na verdade nós temos ligações há 60 anos. Nós dois fomos representantes dos assistentes, eu como suplente dele, no conselho universitário. Acho que em 1962, por aí. Essa ideia de fazer o bolo crescer para depois distribuir, eu acho que é uma invenção do Fernando Henrique quando ele pensava que era socialista. E era um processo político, porque ela implica em uma estupidez enorme. Como é que um Estado que usa o mercado pode na verdade produzir um crescimento sem consumo? Só um Estado centralizado. O Estado brasileiro nunca foi economicamente centralizado. Pelo contrário. Esse é um slogan para combate político que tem em si uma coisa que é impossível de ser feita. A não ser na cabeça de socialistas.
Mais essa pro FHC se defender...
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Metralhadora na mão de macaco
Uma contribuição para deixar mais literal a expressão que nos é tão cara quando se fala de intervenção no câmbio.
"Too Big To Fail", o Filme
Na preguiça de ler o livro, fui ver (com dois meses de atraso) o filme que a HBO produziu sobre Too Big To Fail, de Andrew Ross Sorkin, do New York Times. Acabei gostando, mais até do que do documentário Inside Job. O elenco é excelente (James Woods como Dick Fuld, William Hurt como Hank Paulson, Billy Crudrup como Tim Geithner e Paul Giamatti como Ben Bernanke, sendo que este entraria na estranha galeria criada por um amigo de atores que parecem mais com seus personagens do que os próprios personagens – Morgan Freeman como Nelson Mandela e Val Kilmer como Jim Morrison são os outros exemplos). Algumas notas aleatórias sobre o filme (e sobre a história, assumindo que o filme é fiel ao livro e que o livro é fiel à realidade)
- É quase inacreditável ver como Fuld não tinha idéia (ou fazia que não tinha) do tamanho do problema da Lehman. Em algum momento, achou-se que a divulgação de resultados bons em um trimestre iria parar a sangria nas ações da companhia. Claro que olha-se para trás com todo o benefício de saber o desfecho, mas nos é apresentado o principal executivo de um banco que simplesmente desconhecia que havia o risco de seu negócio ser varrido do mercado – sinal dos tempos: um CEO prudente teria sido demitido anos antes, por não lucrar como seus pares com o ciclo de alavancagem.
- Nos primeiros meses, havia a clara impressão de que a crise era localizada e poderia ser contida – algo como o que está acontecendo hoje na Europa.
- Notável também a tentativa dos “campeões do capitalismo” colocarem a culpa da crise na entidade “mercado”: o “mercado” empurra o preço das ações para níveis injustos, a culpa é dos “short sellers”, e por aí vai. Ninguém parece ter se perguntado que talvez, só talvez, os bancos tivessem exagerado na alavancagem e na tomada de risco e que isso estava sendo reconhecido, depois de anos de bonança e extrapolação de premissas irreais.
- O filme salva parcialmente a reputação de Hank Paulson, tido por alguns (ver o livro Capitalism 4.0, de Anatole Kaletsky, por exemplo) como “o” responsável pelo aprofundamento da crise, por deixar o Lehman Brothers ir à falência. Paulson é retratado como um cara aberto e conciliador, que de fato procurou, até o último momento, uma solução que não envolvesse transferência de dinheiro público para os bancos (qualquer nível de estatização parecia totalmente inaceitável). Para quem tem se perguntado por onde ele anda: no final de junho ele foi apontado como senior fellow da Harris School of Public Policy, da Universidade de Chicago.
- Falando no Paulson: alguém sabe se de fato aconteceu a cena em que ele se ajoelha aos pés da Nancy Pelosi, pedindo por um acordo no congresso para aprovação do TARP? E se ele tomou mesmo uma bronca da Christine Lagarde pelo telefone (como em Inside Job, os franceses aparecendo como bastiões de prudência na regulação bancária - creio que a história ainda vai resolver isso)?
- Tim Geithner, se corretamente representado é um cara muito, mas muito irritante: arrogante e cheio de idéias “brilhantes”. Se aconteceu, o episódio dele posando de mestre do universo, tentando organizar fusões entre bancos colocando o nome de cada um em fichas, espalhando-as sobre a mesa, montando os pares e ligando para os CEOs envolvidos é absolutamente patético.
Enfim, evidentemente não substitui a leitura (minhas dúvidas acima deixam isso claro), mas é uma boa diversão com alguma informação, vale fácil a hora e pouco gasta na frente da TV.
O site oficial do filme é este aqui; o MarketBeat, do WSJ, tem uma crítica.
- É quase inacreditável ver como Fuld não tinha idéia (ou fazia que não tinha) do tamanho do problema da Lehman. Em algum momento, achou-se que a divulgação de resultados bons em um trimestre iria parar a sangria nas ações da companhia. Claro que olha-se para trás com todo o benefício de saber o desfecho, mas nos é apresentado o principal executivo de um banco que simplesmente desconhecia que havia o risco de seu negócio ser varrido do mercado – sinal dos tempos: um CEO prudente teria sido demitido anos antes, por não lucrar como seus pares com o ciclo de alavancagem.
- Nos primeiros meses, havia a clara impressão de que a crise era localizada e poderia ser contida – algo como o que está acontecendo hoje na Europa.
- Notável também a tentativa dos “campeões do capitalismo” colocarem a culpa da crise na entidade “mercado”: o “mercado” empurra o preço das ações para níveis injustos, a culpa é dos “short sellers”, e por aí vai. Ninguém parece ter se perguntado que talvez, só talvez, os bancos tivessem exagerado na alavancagem e na tomada de risco e que isso estava sendo reconhecido, depois de anos de bonança e extrapolação de premissas irreais.
- O filme salva parcialmente a reputação de Hank Paulson, tido por alguns (ver o livro Capitalism 4.0, de Anatole Kaletsky, por exemplo) como “o” responsável pelo aprofundamento da crise, por deixar o Lehman Brothers ir à falência. Paulson é retratado como um cara aberto e conciliador, que de fato procurou, até o último momento, uma solução que não envolvesse transferência de dinheiro público para os bancos (qualquer nível de estatização parecia totalmente inaceitável). Para quem tem se perguntado por onde ele anda: no final de junho ele foi apontado como senior fellow da Harris School of Public Policy, da Universidade de Chicago.
- Falando no Paulson: alguém sabe se de fato aconteceu a cena em que ele se ajoelha aos pés da Nancy Pelosi, pedindo por um acordo no congresso para aprovação do TARP? E se ele tomou mesmo uma bronca da Christine Lagarde pelo telefone (como em Inside Job, os franceses aparecendo como bastiões de prudência na regulação bancária - creio que a história ainda vai resolver isso)?
- Tim Geithner, se corretamente representado é um cara muito, mas muito irritante: arrogante e cheio de idéias “brilhantes”. Se aconteceu, o episódio dele posando de mestre do universo, tentando organizar fusões entre bancos colocando o nome de cada um em fichas, espalhando-as sobre a mesa, montando os pares e ligando para os CEOs envolvidos é absolutamente patético.
O site oficial do filme é este aqui; o MarketBeat, do WSJ, tem uma crítica.
segunda-feira, 1 de agosto de 2011
Som da Segunda - Ney Matogrosso
O aniversário de 70 anos do maior cantor brasileiro vivo merece uma edição especial. Parabéns, Ney Matogrosso.
Frase & paper do dia - O-oh...
Do paper "Stories of the Twentieth Century for the Twenty-First", de Pierre-Olivier Gourinchas e Maurice Obstfeld (Berkeley):
Expansão de crédito e apreciação do câmbio real. Soa familiar, Mas:
Mesmo com reservas elevadas, no conjunto de dados utilizado pelos autores, o Brasil teve uma crise cambial - definida como uma depreciação do câmbio de mais de 20% que implique em uma taxa anualizada de mais de 10% - na marolinha de 2008.
"A discrete-choice panel analysis using 1973-2010 data suggests that domestic credit expansion and real currency appreciation have been the most robust and significant predictors of financial crises, regardless of whether a country is emerging or advanced."
Expansão de crédito e apreciação do câmbio real. Soa familiar, Mas:
For emerging economies, however, higher foreign exchange reserves predict a sharply reduced probability of a subsequent crisis.
Mesmo com reservas elevadas, no conjunto de dados utilizado pelos autores, o Brasil teve uma crise cambial - definida como uma depreciação do câmbio de mais de 20% que implique em uma taxa anualizada de mais de 10% - na marolinha de 2008.
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